Apartman Aidatı ve Ortak Giderler: Paylaşım, Gecikme Tazminatı ve Tahsil Yolları

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında ortak giderlerin (aidatın) paylaşımı ve ödenmemesi gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ödemeyen kat malikine karşı hangi yollara başvurulabileceğini ayrıntılı biçimde düzenler.

1. Giderler nasıl paylaşılır?

KMK'nın 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa:

• Eşit olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa,
• Arsa payı oranında: Binanın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine

katılmakla yükümlüdür. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse o hüküm uygulanır. Bu nedenle uyuşmazlıkta öncelikle yönetim planının incelenmesi gerekir.

2. "Kullanmıyorum, ödemem" savunması geçerli mi?

Hayır. KMK'nın 20/1-c maddesine göre kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin kattaki daire sahibi, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderinden kendiliğinden kurtulamaz; farklı bir düzenleme ancak yönetim planı veya kat malikleri arasındaki anlaşmayla yapılabilir.

3. Gecikme tazminatı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Bu oran, 5711 sayılı Kanun ile 2007 yılında yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir.

4. Kiracı ve diğer kullanıcıların sorumluluğu

KMK'nın 22. maddesine göre bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli olarak yararlanan kişiler de kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

5. Tahsil yolları

• Dava ve icra takibi: Ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (KMK m.20/2).
• Kanuni ipotek: Borç bu yollarla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2).
• Öncelik: Kat maliklerinin ortak gider alacakları önceliklidir (KMK m.22/3).

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra takibine itiraz edilmesi üzerine açılacak davalar bakımından da bu husus gözetilmelidir.

6. Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz

Aidat miktarı veya işletme projesi gibi konularda alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. KMK'nın 33. maddesine göre süreler şöyledir:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay,
• Toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.

Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlar bakımından süre koşulu aranmaz.

Sonuç

Ortak gider uyuşmazlıklarında öncelikle yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmeli, borç tutarı ve gecikme tazminatı doğru hesaplanmalıdır. Kararlara itiraz edecek kat malikleri bakımından bir aylık sürenin kısa olduğu unutulmamalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda hukuki destek alınması önerilir.