Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku

Gayrimenkul ve mülkiyet hukuku; taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer aynî hakların kazanılmasını, korunmasını ve devrini, tapu sicilini, paylı ve elbirliği mülkiyetini, kat mülkiyetini ve taşınmazlara ilişkin sözleşmeleri kapsar. Taşınmazlar çoğu zaman kişilerin ve işletmelerin en değerli varlıkları olduğundan, bu alandaki işlemlerin baştan doğru kurgulanması ve uyuşmazlıkların zamanında takip edilmesi büyük önem taşır.

Mülkiyetin korunması

• El atmanın önlenmesi ve istihkak: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683).
• Ecrimisil: Taşınmazın malikin izni olmaksızın kullanılması hâlinde haksız kullanım tazminatı talepleri
• Tapu iptali ve tescil: Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş, terkin edilmiş veya değiştirilmişse, hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları saklıdır (TMK m.1025). Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve sahtecilik iddialarına dayanan davalar bu kapsamdadır.
• Devletin sorumluluğu: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).

Paylı ve elbirliği mülkiyeti

• Önalım (şufa) hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır; dava açan paydaş, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmakla yükümlüdür (TMK m.733-734).
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan hâllerde taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi. Bu davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
• Paylı malın yönetimi, kullanımı ve giderlerine ilişkin uyuşmazlıklar

Taşınmaz sözleşmeleri

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706). Bu nedenle adi yazılı şekilde yapılan satış ve devir anlaşmaları ciddi riskler taşır. Bu kapsamda:

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve tapu devrine ilişkin süreçler
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, müteahhit ve arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklar
• Tapuda alım-satım öncesinde taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi (ipotek, haciz, şerh ve beyanlar, imar durumu)
• Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarının kurulması ve tapuya şerhi

Kat mülkiyeti ve kira

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar: ortak giderler ve aidat alacakları, ortak alanların kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali
• Kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tahliye davaları
• Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar

Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 s. Kanun m.18/B).

Kamulaştırma, imar ve kentsel dönüşüm

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma davaları, imar uygulamaları ve kentsel dönüşüm süreçlerinde malik haklarının korunması da bu alanın kapsamındadır.

Büromuz gayrimenkul ve mülkiyet hukuku alanında sözleşmelerin hazırlanması, taşınmaz işlemleri öncesinde hukuki inceleme, arabuluculuk ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.