Kentsel Dönüşümde Malik Hakları: Riskli Yapı Tespiti, Salt Çoğunluk Kararı ve İtiraz Yolları

Binanız "riskli yapı" olarak tespit edildiyse ya da apartmanınızda kentsel dönüşüm konuşulmaya başlandıysa, malik olarak hangi haklara sahip olduğunuzu ve hangi sürelerin işlediğini bilmeniz önemlidir. Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiş olup 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır.

1. Riskli yapı tespiti

Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare tespiti re'sen de yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; maliklerce yaptırılmazsa tespit idarece yapılır.

Riskli yapı tespiti, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

2. Tespite itiraz: 15 gün

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık personelinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Tebliğ muhtarlık ilanıyla gerçekleştiği için, bu sürenin kaçırılmaması amacıyla e-Devlet bildirimlerinin ve binaya asılan tutanakların takip edilmesi önemlidir.

3. Salt çoğunluk ile karar

Kanun'un 6. maddesi uyarınca riskli yapılarda; parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme konularında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. 2023 değişikliğiyle, yeni uygulamaların gerektirdiği ve normalde tüm maliklerin muvafakatini gerektiren izin, ruhsat ve diğer işlemlerin de bu salt çoğunluk kararına dayanılarak yürütülebileceği açıkça düzenlenmiştir.

Salt çoğunluğun, kişi sayısına göre değil arsa payı (hisse) oranına göre hesaplandığını unutmamak gerekir.

4. Karara katılmayan malikin durumu

Salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirir. Bildirimde, bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı belirtilir.

Teklifi kabul etmeyen malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli yapılarda satış gerçekleşmezse, anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır. Payın üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Satışın yargı kararıyla iptal edilmesi hâlinde, Kanun eski malikin durumuna ilişkin özel hükümler içerir; satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen kararlarda ise fark, hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

5. Yıkım süreci

Kanun'un 5. maddesine göre uygulamalarda öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmeyen bir süre verilir. Bu süre içinde yapı malikler tarafından yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; yine yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır. İdarece yapılan tespit, tahliye ve yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

6. Kira yardımı ve geçici konut

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Yardımların usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmektedir; başvuru şartlarının ve sürelerinin güncel mevzuattan takip edilmesi gerekir.

7. Müteahhit işe başlamazsa

Anlaşma veya salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış ya da iş belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede faaliyet sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir ve Başkanlığa tespit için başvurabilir. Başkanlığın müteahhide verdiği otuz günlük sürede işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhidin yaptığı kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri istenemez.

8. Dava süresi: 30 gün

Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Bu süre, genel idari dava süresinden (altmış gün) daha kısadır. Ayrıca yıkım sonrasında arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve buna göre işlem yapılmasına engel değildir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde haklar büyük ölçüde kısa sürelere ve ilan yoluyla yapılan tebligatlara bağlıdır. Sözleşme imzalanmadan önce teklifin, arsa payı dağılımının, teslim süresinin, kira yardımının ve teminatların dikkatle incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.