Kira Artışı ve Kira Bedelinin Tespiti Davası: TÜFE Sınırı ve Beş Yıl Kuralı

Kira artışı, kiracı ile kiraya veren arasında en sık uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl değiştirileceğini ayrıntılı olarak düzenler.

Yenilenen kira dönemlerinde üst sınır: TÜFE

TBK m. 344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış öngörülmüşse, artış ancak TÜFE oranına kadar geçerli olur.

Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli yine bu oranı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Konut kiralarında bir dönem geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beşlik artış sınırı sona ermiş olup bugün TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır.

Beş yılı aşan kiralarda yeniden belirleme

TBK m. 344/3'e göre, taraflar anlaşmış olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki bedel; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani beş yılı dolduran kiralarda kira bedeli piyasa koşullarına yaklaştırılabilir. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılabilir.

Döviz cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak kaydıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra döviz değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkra uygulanır.

Kira tespit davası ve süre

Kira bedelinin belirlenmesi için açılan davaya uygulamada "kira tespit davası" denir. TBK m. 345'e göre bu dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı dava tarihine bağlıdır:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen bedel kural olarak sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle bildirim ve dava zamanlaması önemlidir.

Önce arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Pratik öneriler

• Artış talep etmeden önce, ilgili ay için Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını kontrol edin.
• Artış talebinizi veya kabulünüzü yazılı olarak ve ispatlanabilir bir yöntemle iletin.
• Beş yılı dolduran kiralarda emsal kira bedellerine ilişkin bilgileri (benzer taşınmaz ilanları, sözleşmeler) önceden toplayın.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.