Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazın Ortaklığının Giderilmesi: İhalede İlk Artırma Artık Yalnızca Mirasçılar Arasında

Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen bir taşınmazda mirasçıların satış veya paylaşım konusunda anlaşamaması, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla sonuçlanır. Taşınmazın aynen taksim edilemediği hâllerde mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir ve satış, icra ve iflas hukukundaki açık artırma kurallarına göre yapılır. 31 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanun, bu satışlardan miras yoluyla edinilen taşınmazlar için özel bir usul getirmiştir.

1. Yeni kural: İlk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 114. maddesinin ikinci fıkrasına eklenen cümlelere göre:

• Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından,
• ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
• Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olarak uygulanır.

Yani taşınmazın hissedarlarından biri yabancı bir kişiyse, örneğin paylardan biri mirasçı olmayan birine satılmış ve hisse devredilmişse, bu özel usul uygulanmaz. Amaç, aile mülkiyetindeki taşınmazın öncelikle mirasçıların kendi aralarında değerlendirilebilmesini sağlamaktır.

2. Teklif sınırı

İİK m.114'ün yedinci fıkrasının (8) numaralı bendindeki değişikliğe göre elektronik satış portalında verilecek tekliflerin:

• Genel olarak haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi,
• ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü,
• ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktar ve buna ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masrafları

düzeyini geçmesi gerekir. Başka bir deyişle, mirasçılar arasındaki ilk artırmada ihale için taşınmazın tam muhammen değerinin teklif edilmesi şarttır. Kanun metni yalnızca birinci artırmayı mirasçılarla sınırlandırmaktadır.

3. İhale bedelini yatırmayan alıcı

İİK m.114'ün (9) numaralı bendi de değiştirilmiştir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de bedeli süresi içinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez:

• Önce satış masrafları mahsup edilir, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
• Bedeli yatırmayan kişi bir paydaşsa, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
• Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresi içinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Bu nedenle, mirasçılar arasındaki artırmaya katılan kişinin teklifini ödeme imkânlarını gerçekçi biçimde değerlendirerek vermesi önemlidir.

4. Alacaklıya ilişkin değişiklik

Aynı kanunla (6) numaralı bent de değişmiş; satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurması hâlinde alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacağı, açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğu düzenlenmiştir.

5. Geçiş hükmü

7589 sayılı Kanunun geçici maddesine göre bu değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalar bakımından önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Başka bir deyişle yeni usul, değişiklikten sonra ilan edilen artırmalar için geçerlidir.

Mirasçılar için pratik öneriler

• Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan veya satış aşamasına gelmeden önce, mirasçılar arasında hisse devri ya da paylaşım anlaşması imkânı değerlendirilmelidir. Zorunlu arabuluculuk bu aşamada da fırsat sunar.
• Taşınmazı elde tutmak isteyen mirasçı, ilk artırmada teklif verecekse ihale bedelini ve teminatı önceden hazırlamalıdır.
• Tapu kaydında mirasçılar dışında bir paydaş bulunup bulunmadığı önceden kontrol edilmelidir; çünkü bu usul yalnızca tüm maliklerin miras yoluyla edindiği taşınmazlar için geçerlidir.
• Muhammen kıymet belirlemesine yapılacak itirazların süresi kısadır; kıymet takdir raporu tebliğ edildiğinde süreler hemen takip edilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Konuya ilişkin genel bilgi için "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası" başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda hukuki destek alınması önerilir.