Önalım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: 7571 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklikler

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar çoğu zaman tanımadıkları biriyle ortak olmak istemez. Türk Medeni Kanunu, bu durumda paydaşlara satılan payı öncelikle kendileri satın alma imkânı tanır: önalım (şufa) hakkı. 25.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ile bu hakka ilişkin hükümlerde önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu yazıda önalım hakkının şartlarını, sürelerini ve yeni düzenlemenin getirdiklerini ele alıyoruz.

1. Önalım hakkı kimlere tanınır?

TMK'nın 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Buradan çıkan sonuçlar şunlardır:

• Hak, kanundan doğar; ayrıca bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.
• Hakkın doğması için payın satılması gerekir. Bağışlama, trampa veya mirasçılar arasındaki devir gibi satış niteliği taşımayan işlemler kural olarak önalım hakkı doğurmaz.
• Satışın paydaşlardan birine değil, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye yapılmış olması gerekir.

2. Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz?

7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK m.733/1'e göre önalım hakkı;

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve
• cebrî artırmayla yapılan satışlarda (örneğin icra yoluyla satış)

kullanılamaz. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar, değişiklikle birlikte açıkça bu istisnaya eklenmiştir.

3. Süreler: Üç ay ve bir yıl

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. TMK m.733/4 uyarınca önalım hakkı:

• Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay,
• Her hâlde satıştan itibaren bir yıl

geçmekle düşer. 7571 sayılı Kanun'dan önce bu üst süre iki yıl idi; değişiklikle bir yıla indirilmiştir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; dolması hâlinde hak tamamen ortadan kalkar ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Uygulamada satış çoğu zaman noter aracılığıyla bildirilmez ve paydaş satışı tesadüfen öğrenir. Bu durumda bile bir yıllık üst süre satış tarihinden itibaren işlemeye devam eder. Bu nedenle paylı taşınmazlarda tapu kaydının düzenli olarak kontrol edilmesi önerilir.

4. Dava ve bedelin yatırılması: Rayiç bedel esası

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Değişikliğin en önemli sonucu, ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkindir.

• Önceki düzenleme: Önalım hakkı sahibi, alıcının ödediği satış bedeli ile tapu giderlerini ödemekle yükümlüydü. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedeli yansıtıp yansıtmadığı uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu oluyordu.
• Yeni düzenleme: Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734/2). Dava açmayı düşünen paydaşın, rayiç bedeli kısa sürede yatırabilecek mali imkâna sahip olup olmadığını önceden değerlendirmesi bu nedenle önemlidir.

5. Önalım hakkından feragat ve vazgeçme

• Önalım hakkından genel olarak feragat, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
• Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).

6. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Yasal önalım hakkının yanında taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735). Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

7. Değişikliğin zaman bakımından uygulanması

7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler 25.12.2025 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Değişiklikten önce gerçekleşen satışlar ile görülmekte olan davalar bakımından hangi hükmün uygulanacağı, somut olayın tarihleri dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Yeni düzenlemeyle önalım hakkı daha kısa bir üst süreye bağlanmış ve ödenecek bedel bakımından satış bedeli yerine rayiç bedel esası benimsenmiştir. Paylı bir taşınmazın paydaşıysanız, payların satışını takip etmeniz, satışı öğrendiğiniz anda süreleri hesaplamanız ve rayiç bedeli yatırma yükümlülüğünü göz önünde bulundurarak hareket etmeniz gerekir. Payını satmak isteyen paydaşlar ve alıcılar bakımından da satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, belirsizliğin kısa sürede sona ermesini sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda hukuki destek alınması önerilir.