Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Zorunlu Arabuluculuk, Aynen Taksim ve Satış

Mirasçılar arasında paylaşılamayan bir ev, kardeşlerin ortak olduğu bir tarla veya birlikte satın alınmış bir arsa... Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol, uygulamada "izale-i şuyu" olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Kimler, ne zaman isteyebilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, hukuki bir işlemle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça ya da paylı mülkiyet mal belli bir amaca özgülenmiş olmadıkça, malın paylaşılmasını isteyebilir. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda da her mirasçı, kanuni istisnalar dışında, mirasın paylaşılmasını talep edebilir.

Önce arabuluculuk: 2023 değişikliği

7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, taşınmazla ilgili anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. 7531 sayılı Kanun'la 2024'te yapılan eklemeyle, taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir ve resmi senet düzenlenmeksizin tescil yapılır.

Dava ve görevli mahkeme

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davada tüm paydaşların yer alması gerekir; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları davaya katılır.

Ortaklık nasıl giderilir?

• Aynen taksim: Mal, paydaşların payları oranında bölünebiliyorsa ve bölünme malın değerinde önemli bir azalmaya yol açmıyorsa, öncelikle aynen (fiziken) bölünür. Tarım arazilerinde ve imar mevzuatı kapsamındaki taşınmazlarda bölünmeye ilişkin kanuni sınırlamalar dikkate alınır.
• Satış yoluyla giderme: Aynen bölme mümkün değilse veya paydaşlar bu konuda anlaşamıyorsa, malın açık artırma yoluyla satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir. Paydaşlar oybirliğiyle anlaşırlarsa satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması da mümkündür.

Bilmeniz gerekenler

• Satış hâlinde taşınmaz piyasa değerinin altında alıcı bulabilir; bu nedenle arabuluculuk aşamasında paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması gibi çözümler çoğu zaman daha avantajlıdır.
• Taşınmaz üzerinde kiracı, ipotek veya şerh bulunması süreci etkileyebilir.
• Mirasla gelen taşınmazlarda önce mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınması ve tapuda intikal işlemlerinin durumu kontrol edilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.