Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir? Ev Sahibinin Hukuki Yolları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü bir şekilde korur: Kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu, belirli hâllerde kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bu hâllerin çoğunda kısa ve hak düşürücü süreler bulunduğundan dikkatli olmak gerekir.

Süre bitimi tek başına yeterli değil

TBK m. 347'ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m. 350)

• Gereksinim: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması.
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması.

Bu hâllerde dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Gereksinim iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ayrıca TBK m. 355 uyarınca bu sebeplerle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında birine kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 352)

• Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış olması, geçerliliği bakımından sıkça tartışılan bir konudur.
• İki haklı ihtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
• Kiracının konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Uygulamada bu yol çoğunlukla icra takibi ile birlikte işletilir.

Arabuluculuk

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır.

Önemli uyarı

Kiraya veren, mahkeme kararı veya icra yoluyla alınmış bir tahliye kararı olmaksızın kiracıyı zorla çıkaramaz, kilidi değiştiremez veya elektrik-su gibi hizmetleri kesemez. Bu tür eylemler hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.