İcra İhalesine Karşı Yedi Gün: İhalenin Feshi Şikâyeti, Teminat ve Para Cezası (İİK m.134)

İcra yoluyla satılan bir taşınmazın ihalesinde usulsüzlük olduğunu düşünen taraflar, ihalenin feshini icra mahkemesinden şikâyet yoluyla isteyebilir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.134, bu yolun kimler tarafından, hangi sürede ve hangi yaptırım riskleriyle kullanılacağını düzenler. Madde son olarak 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişmiştir (Resmî Gazete: 25.12.2025). Bu yazıda güncel kuralları özetliyoruz.

1. İhale ile mülkiyet

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanır (m.134/1). İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir. İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

2. Kimler, ne kadar sürede şikâyet edebilir?

• Kimler: yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler.
• Süre: ihale tarihinden itibaren yedi gün. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu sürenin hak düşürücü olduğunu ve icra mahkemesince re'sen dikkate alınacağını belirtmiştir (E.2018/10109, K.2019/830).
• Yurt içi adres: şikâyetçi, yurt içinde bir adres göstermelidir. Aynı daire, yurt içi adres bildirme zorunluluğunun usulünce yerine getirilmediği bir olayda, ihalenin feshi isteminin dava şartı yokluğu nedeniyle işin esasına girilmeden reddedileceğini belirtmiştir (E.2022/13663, K.2023/931).
• Sebepler: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.281'deki sebepler dâhil olmak üzere fesih sebepleri şikâyet konusu yapılabilir.
• Diğer kişiler: yukarıda sayılanlar dışında kalan kişilerin ihalenin feshini istemesi hâlinde mahkeme, talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder. Bu cümle 7571 sayılı Kanunla eklenmiştir.

3. Sürenin başlangıcı

Kanun, ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrenmiş saydığını belirtir. İstisna: satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya ya da ihalede fesada sonradan vakıf olunmuşsa süre öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

4. Harç ve teminat

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce, yani ihaleye pey sürerek katılanlarca yapılan fesih talebinde:

• İhale bedeli üzerinden nispi harç alınır; harcın yarısı talep sırasında peşin yatırılır. Talep kabul edilirse harç iade edilir; reddedilirse iade edilmez ve kalan yarısı şikâyetçiden tahsil edilir.
• Muhtemel zarara karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.
• Teminat veya harç hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme muhtıra tebliğ eder; iki haftalık kesin süre içinde ikmal edilmezse talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (7571 sayılı Kanunla eklenmiştir).

5. Duruşma ve sonuç

• İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile gereken kararı verir. Usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.
• Şikâyet eden ilgili, gerçekleşen yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin bozulduğunu ispat etmek zorundadır.
• Görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine yapılan şikâyette mahkeme, evrak üzerinde inceleme yaparak en geç on gün içinde kesin görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir.

6. Para cezası riski

İcra mahkemesi talebi (a) şikâyet hakkı olmayan kişilerce yapıldığı için, (b) ihaleye pey sürerek katılanların feragati nedeniyle ya da (c) işin esasına girerek reddederse, ihalenin feshini isteyeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanı alacakları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmidir. Pey sürenlerden alınan teminat bakımından: ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, para cezasının tahsili için durum tahsil dairesine bildirilir; tahsil dairesi bildirimden itibaren üç ay içinde cezayı teminattan tahsil etmezse teminat, talep hâlinde ilgilisine iade edilir.

Yüzde on yalnızca üst sınırdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 7343 sayılı Kanunla değişen m.134'ü uygularken, fesih gerekçelerini ve fesih isteyenin sıfatını göz önünde bulundurup şikâyetin ihale sürecini uzatmaya yönelik olduğunu değerlendirdiği bir olayda, ölçülülük ilkesi gereği cezayı ihale bedelinin yüzde onu yerine yüzde beşe indirmiştir (E.2022/13664, K.2023/930). Cezanın oranı her olayda böyle belirlenmez; somut olaya göre değişir.

7. İhale bedeli şikâyet sırasında da ödenir

İhaleye alacağına mahsuben katılmamış alıcı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya m.130'a göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen bedel, şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; karar kesinleşince nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir. Tapu idaresine tescil için tebligat, şikâyet süresinin geçmesinden veya şikâyet edilmişse kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

İhale bedelinin yatırılmaması hâlinde alıcı hakkındaki yaptırımlar için icra satışlarında ihale bedelini yatırmama yazımıza bakabilirsiniz.

8. Ne yapmalı?

• Satış ilanının tebliğ edilip edilmediğini ve ihale tarihini hemen tespit edin; yedi günlük süre ihale gününden işler (istisnalar ayrıca değerlendirilir).
• Şikâyet dilekçesinde yurt içi adres gösterin. Pey sürerek ihaleye katılanlar için harç ve yüzde beş teminatı eksiksiz yatırın.
• Şikâyetin dayanağı yalnızca usulsüzlük olmamalı; bu usulsüzlük nedeniyle menfaatinizin nasıl bozulduğu da ispatlanabilmelidir.
• İhale öncesi icra işlemleri için haczedilemeyen mallar ve icra takibine itiraz yazılarımız da yararlı olabilir.
• Dosyanızda hangi yolun uygun olduğunu değerlendirmek isterseniz randevu oluşturabilir veya iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosyanın somut olayı farklıdır ve süreler kaçırıldığında hak kaybı yaşanabilir.